Exclusivité
5 pièces avec jardin
128 m² en rez-de-jardin, 40 m² d’extérieur privatif clos, à cinq minutes des écoles.
Acheter à Baka, Jérusalem
Le voisin sud de la Colonie allemande : rues calmes, jardins, écoles. Longtemps discret, c’est aujourd’hui l’un des secteurs les plus dynamiques de Jérusalem.
37–52 k₪/m²Fourchette de prix constatée
9 400–13 200 €Le m², au taux de 3,95 ₪ / €
1920–1960Bâti ancien dominant
2,7–3,3 %Rendement locatif brut
Page mise à jour en août 2026 · Fourchettes de prix indicatives.
Baka a longtemps vécu dans l’ombre de la Colonie allemande. Les familles qui n’y trouvaient plus de surface ont franchi la rue Bethléem, et le quartier a suivi : rénovations, ouverture de commerces, arrivée d’une communauté anglophone importante. Les prix ont progressé, mais restent en dessous de ceux de Rehavia.
Le quartier
Le quartier où l’on gagne de la surface
Baka est composé de maisons en pierre à un ou deux niveaux, de petits immeubles anciens et de constructions plus récentes. Les surfaces y sont en moyenne supérieures à celles de Rehavia, et l’on y trouve encore des biens avec jardin ou grande terrasse — ce qui a presque disparu ailleurs dans le centre de Jérusalem.
Le quartier est très résidentiel : peu de circulation de transit, des rues plantées, des écoles et des synagogues à distance de marche. C’est ce profil qui attire les familles, israéliennes comme venues de l’étranger.
La progression des prix des dernières années est réelle mais elle s’appuie sur une transformation de fond — rénovations, commerces, équipements — plutôt que sur une spéculation. C’est ce qui rend le quartier solide plutôt que risqué.
Valorisation
Ce qui fait varier le prix ici
- L’extérieur. Jardin, cour ou terrasse : c’est ce que les familles recherchent en priorité à Baka, et cela se paie.
- L’état du bâti ancien. Pierre, toiture, humidité, réseaux : sur des maisons du début du XXe siècle, une expertise avant offre est indispensable.
- La distance aux écoles. Comme dans tout quartier familial, l’établissement de rattachement structure le marché rue par rue.
- L’ascenseur, dans les immeubles. Souvent absent dans le parc ancien, déterminant au-delà du deuxième étage.
- Le stationnement. Moins contraint que dans le centre, mais une place attitrée reste un vrai plus.
Le bon moment pour regarder Baka
Le quartier est encore en train de rattraper la Colonie allemande. Sur une même typologie de bien, l’écart de prix se réduit d’année en année. Pour un acheteur qui vise le sud de Jérusalem, c’est aujourd’hui le meilleur rapport entre qualité de vie et prix d’entrée.
Au quotidien
La vie à Baka
SC
Écoles
Plusieurs établissements dans le quartier et aux abords, avec une forte proportion d’enfants venus de l’étranger.
CM
Commerces
Commerces de proximité dans le quartier, et Emek Refaim à dix minutes à pied pour le reste.
VE
Calme
Rues résidentielles peu circulantes, jardins, une densité végétale rare dans Jérusalem.
TR
Transports
Ligne de tramway à proximité et réseau de bus. Le centre-ville est à une quinzaine de minutes.
Portefeuille
Nos biens à Baka
Une partie de nos mandats se traite avant publication.
4 pièces rénové
102 m² refaits, balcon, deuxième étage, dans un petit immeuble en pierre.
Caractère
Maison en pierre avec cour
150 m² sur deux niveaux, cour de 45 m², caractère d’origine préservé, à rafraîchir.
FAQ
Baka : vos questions
Quel budget pour un 4 pièces à Baka ?
Comptez environ 3,6 à 4,8 M₪ (910 000 à 1 215 000 €) pour un 4 pièces de 95-115 m² en bon état. Soit sensiblement moins qu’à la Colonie allemande ou à Rehavia pour une surface comparable.
Baka est-il encore en progression ?
La transformation du quartier n’est pas terminée : des rénovations et des ouvertures de commerces continuent, et l’écart de prix avec la Colonie allemande se réduit. Cela dit, l’essentiel du rattrapage a déjà eu lieu — il ne faut pas l’acheter en espérant les rendements d’un quartier en début de cycle.
Y trouve-t-on encore des biens avec jardin ?
Oui, c’est même l’une des particularités du quartier : rez-de-jardin, maisons avec cour, grandes terrasses. Ils partent vite et se vendent souvent avant publication, mais ils existent, ce qui n’est plus le cas à Rehavia.
Le quartier convient-il à une résidence secondaire ?
Moins bien qu’à la Colonie allemande ou à Mamilla : Baka est un quartier de vie familiale à l’année, moins tourné vers l’usage saisonnier. Il reste très facile à louer en longue durée entre deux périodes d’occupation.
Photographies de biens suivis par CarineCo. Les surfaces et les prix varient d’un bien à l’autre.
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