Le lexique de l’immobilier israélien
Une annonce israélienne est illisible pour qui ne connaît pas le vocabulaire. Voici les quarante termes qui reviennent tout le temps, expliqués simplement.
Mis à jour en août 2026 · Les taux et barèmes évoluent : faites-les confirmer par vos conseils français et israélien avant toute décision.
Ce lexique est celui que nous envoyons à nos clients avant leur première série de visites. Il fait gagner un temps considérable — et il évite de passer à côté d’un bien parce qu’on n’a pas compris ce que l’annonce décrivait.
Le bien lui-même
| Terme | Signification |
|---|---|
| Dira | Appartement |
| Cheder | Pièce. « 4 cheder » = 4 pièces, salon compris, comme en France |
| Mamad | Pièce sécurisée en béton armé, obligatoire dans le neuf depuis 1992. Sert de chambre ou de bureau au quotidien |
| Miklat | Abri collectif en sous-sol, présent dans les immeubles antérieurs au mamad |
| Machsan | Local de rangement, généralement en sous-sol. Très recherché |
| Mirpeset | Balcon. Mirpeset shemesh = balcon exposé, mirpeset gag = terrasse sur toit |
| Chanaya | Place de stationnement |
| Mamash | « Réel » : surface réellement habitable, par opposition à la surface brute annoncée |
| Penthouse / mini-penthouse | Dernier étage avec grande terrasse. Le « mini » désigne une surface plus modeste |
| Gag | Toit. Un dira gag donne accès à une terrasse en toiture |
| Maalit Shabbat | Ascenseur programmé pour s’arrêter à chaque étage le Shabbat, sans appui sur un bouton |
| Mazgan | Climatisation. Mazgan merkazi = climatisation centralisée |
| Dud shemesh | Chauffe-eau solaire, très répandu |
| Meshupatz | Rénové |
| Le’shiputz | À rénover |
Les intervenants
| Terme | Signification |
|---|---|
| Orech din | Avocat. En Israël, il remplit le rôle que tient le notaire en France |
| Metavech | Agent immobilier. La profession est réglementée et soumise à licence |
| Shamai | Expert évaluateur agréé. Obligatoire pour un financement bancaire |
| Kablan | Promoteur ou entrepreneur général |
| Vaad bayit | Comité de copropriété, et par extension les charges qu’il appelle |
| Minhal / Rashut Mekarkein | Autorité foncière d’Israël, propriétaire de la majorité des terres du pays |
| Chevrat meshakenet | Société de gestion détenant provisoirement les droits sur un ensemble non encore enregistré au Tabou |
La transaction et les impôts
| Terme | Signification |
|---|---|
| Tabou | Registre foncier. Nesach tabou = extrait du registre |
| Zikaron dvarim | Mémorandum d’accord préliminaire — attention : peut être juridiquement contraignant |
| Heskem mekher | Contrat de vente |
| Neamanut | Séquestre : compte sur lequel transitent les fonds jusqu’à levée des conditions |
| Mas rechisha | Taxe d’achat, à la charge de l’acquéreur |
| Mas shevach | Impôt sur la plus-value, à la charge du vendeur |
| Arnona | Taxe municipale annuelle, calculée sur la surface et la zone |
| Mashkanta | Prêt immobilier |
| Chakira | Bail emphytéotique, notamment sur les terres du Minhal |
| Madad | Indice. Madad hab’niya = indice du coût de la construction, qui sert à indexer les paiements dans le neuf |
| Ma’am | TVA israélienne |
Urbanisme et rénovation
| Terme | Signification |
|---|---|
| TAMA 38 | Dispositif de renforcement parasismique : le promoteur renforce l’immeuble et ajoute ascenseur, balcons et mamads, en se rémunérant par des étages supplémentaires |
| Pinouï-binouï | Démolition-reconstruction : les copropriétaires cèdent l’immeuble et reçoivent un logement neuf plus grand dans le bâtiment reconstruit |
| Heter b’niya | Permis de construire |
| Tochnit | Plan d’urbanisme applicable à une parcelle |
| Chok Hamekher | Loi encadrant la vente de logements neufs et la garantie des sommes versées |
| Tofes 4 | Certificat de conformité permettant le raccordement et l’occupation d’un logement neuf |
| Nofesh / Nof yam | « Vue » / « vue mer » — le mot le plus déterminant dans une annonce du littoral |
Si vous ne deviez en retenir qu’un : zikaron dvarim. C’est le seul de cette liste qui peut vous engager juridiquement sans que vous l’ayez voulu. Ne signez jamais ce document sans que votre avocat l’ait relu.
Questions fréquentes
Comment compte-t-on les pièces en Israël ?
Comme en France : un « 4 cheder » compte le salon et trois chambres. Attention en revanche au mamad, qui est parfois compté comme une pièce alors qu’il fait généralement 9 à 12 m² et n’a qu’une petite fenêtre blindée.
La surface annoncée est-elle la surface habitable ?
Pas toujours. Beaucoup d’annonces affichent une surface brute incluant le mamad, une partie des balcons et parfois une quote-part de parties communes. La surface réellement habitable peut être inférieure de 12 à 20 %. Demandez systématiquement le plan coté.
Qu’est-ce qu’un ascenseur Shabbat et est-ce important ?
C’est un ascenseur programmé pour s’arrêter automatiquement à chaque étage pendant le Shabbat, sans qu’on ait à appuyer sur un bouton. Selon le quartier et la clientèle visée, c’est un critère de valeur réel, notamment à Jérusalem et dans certains secteurs de Netanya et Bnei Brak.
TAMA 38 et pinouï-binouï, quelle différence ?
La TAMA 38 renforce et améliore un immeuble existant, en y ajoutant ascenseur, balcons et mamads. Le pinouï-binouï le démolit et le reconstruit entièrement, en plus grand. Le second crée plus de valeur mais prend beaucoup plus de temps — souvent cinq à huit ans.
Faut-il parler hébreu pour acheter ?
Non. Nos échanges, les visites et l’accompagnement se font en français, et nous travaillons avec des avocats francophones. Connaître ce vocabulaire vous permet en revanche de lire les annonces vous-même et de comprendre ce qui se dit pendant une visite.
Photographies de biens suivis par CarineCo. Les surfaces et les prix varient d’un bien à l’autre.
Gardez ce lexique sous la main pour vos visites
Et si un terme d’une annonce vous échappe, envoyez-nous l’annonce : nous vous la traduisons et nous vous disons ce qu’elle ne dit pas.
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