Mas rechisha : la taxe d’achat en Israël
C’est le poste que les acheteurs français découvrent le plus tard, et celui qui pèse le plus lourd. Voici comment il fonctionne, et ce qui change selon votre situation.
Mis à jour en août 2026 · Les taux et barèmes évoluent chaque année : faites-les confirmer par votre avocat israélien avant toute décision.
La mas rechisha est une taxe payée par l’acquéreur, calculée par tranches sur le prix du bien. Son barème dépend entièrement de votre situation : résident ou non, premier logement ou second, olé récent ou non. L’écart entre deux acheteurs sur le même bien peut dépasser 150 000 ₪.
Comment elle se calcule
La taxe s’applique par tranches, comme l’impôt sur le revenu français : chaque tranche du prix est taxée à son propre taux, et non l’intégralité du prix au taux le plus élevé.
Trois régimes coexistent :
- Résident israélien acquérant son logement unique — le régime le plus favorable, avec une première tranche exonérée puis des taux progressifs.
- Résident acquérant un logement supplémentaire, ou non-résident — un taux élevé dès le premier shekel, sans tranche exonérée.
- Olé hadash (nouvel arrivant) — un barème réduit spécifique, applicable dans une fenêtre de temps autour de l’installation et sous conditions.
Les seuils sont réindexés chaque année, généralement au 16 janvier. Les taux, eux, peuvent être modifiés par décision politique. Ne vous fiez jamais à un barème trouvé en ligne sans en vérifier la date — y compris celui-ci.
Les trois régimes en pratique
| Situation | Traitement de la première tranche | Taux appliqués |
|---|---|---|
| Résident, logement unique | Tranche initiale exonérée | Puis 3,5 %, 5 %, 8 %, 10 % par tranches |
| Résident, logement supplémentaire | Aucune exonération | 8 % puis 10 % au-delà du seuil haut |
| Non-résident | Aucune exonération | 8 % puis 10 % au-delà du seuil haut |
| Olé hadash (sous conditions) | Barème réduit dédié | Taux préférentiels sur une fenêtre limitée |
Structure du barème telle qu’applicable en 2026. Les montants exacts des seuils sont indexés chaque année et doivent être confirmés par votre avocat au moment de la signature.
Le statut de nouvel arrivant ouvre droit à un barème réduit, mais dans une fenêtre de temps encadrée et sous conditions précises. C’est un avantage qui peut représenter des dizaines de milliers de shekels — et qui se perd si le calendrier de l’acquisition est mal articulé avec celui de l’installation. Ce point doit être arbitré avec un avocat avant de signer quoi que ce soit.
Trois exemples chiffrés
Sur un même appartement affiché à 2 000 000 ₪ (environ 505 000 €) :
Résident, logement unique
La première tranche étant exonérée, la taxe reste très modérée — souvent quelques dizaines de milliers de shekels seulement.
Non-résident
8 % dès le premier shekel, soit environ 160 000 ₪ — plus de 40 000 €. Aucun abattement.
Résident, second bien
Même traitement qu’un non-résident : 8 % dès le premier shekel, puis 10 % au-delà du seuil haut.
Sur un bien à 5 000 000 ₪, l’écart entre un acheteur résident primo-accédant et un non-résident se compte en centaines de milliers de shekels. C’est la raison pour laquelle la question du statut doit être posée au tout début du projet, et pas au moment de signer.
Ce qui fait basculer un dossier
- Croire que « non-résident » se règle en changeant d’adresse. Le statut se démontre, il ne se déclare pas. L’administration israélienne examine la situation réelle.
- Acheter avant d’avoir arbitré le calendrier d’une éventuelle alya. Signer quelques mois trop tôt peut coûter le bénéfice du barème réduit.
- Oublier qu’un bien détenu ailleurs compte. La détention d’un autre logement en Israël modifie le régime applicable.
- Ignorer la date de fait générateur. C’est la date de l’acte, pas celle de la remise des clés, qui détermine le barème applicable.
- Ne pas déclarer dans les délais. La déclaration se fait dans un délai court après la signature, et le retard génère des pénalités.
Nous vous donnons ici la mécanique et les ordres de grandeur, pour que vous puissiez construire un budget réaliste. Le calcul exact applicable à votre situation — statut, calendrier, patrimoine existant — relève de votre avocat israélien, et de lui seul. Nous vous mettons en relation avec des cabinets francophones.
Questions fréquentes
Qui paie la taxe d’achat, l’acheteur ou le vendeur ?
L’acheteur, intégralement. Le vendeur, lui, est redevable de l’impôt sur la plus-value (mas shevach). Ce sont deux impôts distincts, à la charge de deux parties différentes.
Quand faut-il la payer ?
La déclaration doit être déposée dans un délai court après la signature du contrat, et le paiement intervient peu après. Ce n’est pas un impôt que l’on règle à la remise des clés : il faut avoir les fonds disponibles dès la signature.
Un non-résident paie-t-il vraiment 8 % dès le premier shekel ?
Oui, c’est la structure du barème applicable aux non-résidents et aux acquisitions de logements supplémentaires : il n’y a pas de tranche exonérée, et le taux passe à 10 % au-delà d’un seuil. C’est le poste le plus lourd du budget d’acquisition.
Le statut d’olé hadash change-t-il beaucoup les choses ?
Oui, très significativement : le barème réduit peut représenter une économie de plusieurs dizaines de milliers de shekels. Mais il s’applique dans une fenêtre de temps encadrée et sous conditions. L’articulation entre le calendrier de l’installation et celui de l’acquisition doit être arbitrée avec un avocat en amont.
Peut-on déduire la taxe d’achat de la plus-value à la revente ?
La taxe d’achat fait partie des éléments pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Les modalités exactes relèvent de votre conseil fiscal israélien — c’est un point qu’il faut aborder avec lui dès l’acquisition, pas au moment de vendre.
Photographies de biens suivis par CarineCo. Les surfaces et les prix varient d’un bien à l’autre.
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Donnez-nous votre situation — résident ou non, premier ou second bien, projet d’alya ou non — et votre budget cible. Nous vous donnons le budget réel taxes comprises, et nous vous orientons vers un avocat pour le calcul exact.
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