Projet engagé
3 pièces, TAMA 38 en cours
68 m² dans un immeuble avec permis déposé : ascenseur, balcon et mamad à venir.
Acheter à Florentin, Tel Aviv
Ancien quartier d’ateliers devenu le repaire de la jeunesse créative telavivienne. C’est le secteur du centre où l’écart entre le prix d’achat et la valeur après travaux reste le plus exploitable.
40–58 k₪/m²Fourchette de prix constatée
10 100–14 700 €Le m², au taux de 3,95 ₪ / €
1920–1960Période de construction dominante
3,0–3,6 %Rendement locatif brut
Page mise à jour en août 2026 · Fourchettes de prix indicatives.
Florentin est le quartier de Tel Aviv qui se transforme le plus vite. Ateliers reconvertis, immeubles des années 1930 en cours de renforcement, petites surfaces très demandées à la location : c’est un marché de valeur ajoutée, avec ce que cela suppose de potentiel et de risque.
Le quartier
Un marché de travaux et de projets
Le bâti de Florentin date majoritairement des années 1920 à 1960 : petits immeubles de trois à quatre niveaux, souvent sans ascenseur, avec des appartements de surface réduite. Une grande partie de ce parc est éligible à la TAMA 38, et un nombre croissant d’immeubles est effectivement engagé dans un projet.
C’est ce qui crée l’opportunité. Un appartement acheté dans un immeuble dont le projet de renforcement est réellement engagé gagne un ascenseur, un balcon, un mamad et souvent quelques mètres carrés — sans que le copropriétaire ne débourse. La valorisation qui en résulte est substantielle.
C’est aussi ce qui crée le risque, parce que la quasi-totalité du parc est « éligible » et qu’une infime partie seulement est réellement engagée. La différence entre les deux situations vaut plusieurs centaines de milliers de shekels.
Valorisation
Ce qui fait varier le prix ici
- L’état d’avancement réel du projet TAMA. Promoteur désigné, majorité de copropriétaires signataires, permis déposé : trois éléments à obtenir par écrit, pas à l’oral.
- La rue. Florentin, Vital, Abarbanel, Herzl : le degré d’animation nocturne varie fortement d’un axe à l’autre, et cela se ressent à la revente comme à la location.
- La surface réelle. Beaucoup de petits biens ont été redécoupés au fil du temps, parfois sans autorisation. Nous vérifions systématiquement la conformité au permis.
- L’usage déclaré du local. Certains biens sont encore classés en atelier ou en commerce, ce qui complique le financement et la location résidentielle.
- L’état de la copropriété. Dettes de vaad bayit, travaux votés, procédures en cours : à examiner avant l’offre.
Le piège numéro un de Florentin
« Immeuble éligible TAMA 38 » figure dans la moitié des annonces du quartier et ne vaut rien en soi. Un immeuble éligible dont aucun promoteur ne veut — parce que la parcelle ne permet pas assez d’étages supplémentaires — ne sera jamais rénové. Nous vérifions la faisabilité économique du projet, pas seulement son éligibilité théorique.
Au quotidien
La vie à Florentin
NU
Vie nocturne
Bars, salles de concert et restaurants très actifs. Un atout pour la location, une contrainte pour y dormir sur certaines rues.
MA
Marchés
Marché aux puces de Jaffa et marché du Carmel à distance de marche, ainsi que le marché Lewinsky et ses épiceries.
PI
Localisation
À pied de Rothschild, de Neve Tzedek et de la mer. L’une des localisations les plus centrales de Tel Aviv.
LO
Locataires
Étudiants, jeunes actifs et créatifs : une demande locative permanente sur les petites surfaces.
Portefeuille
Nos biens à Florentin
Une partie de nos mandats se traite avant publication.
Locatif
2 pièces loué à l’année
46 m² rénovés, bail en cours, rendement brut supérieur à 3,5 %.
Atypique
Loft d’ancien atelier
95 m² en rez-de-chaussée avec grande hauteur sous plafond et patio. Usage résidentiel régularisé.
FAQ
Florentin : vos questions
Quel budget pour un 3 pièces à Florentin ?
Comptez environ 2,8 à 3,9 M₪ (710 000 à 985 000 €) pour un 3 pièces de 65-80 m². Un bien dans un immeuble dont le projet de rénovation est réellement engagé se situe dans le haut de la fourchette, et c’est justifié.
Florentin est-il un bon investissement locatif ?
C’est l’un des meilleurs du centre de Tel Aviv sur les petites surfaces : demande permanente d’étudiants et de jeunes actifs, vacance quasi nulle, rendements bruts de 3,0 à 3,6 %. La contrepartie est une rotation élevée et un bien qui s’use plus vite.
Le bruit est-il un problème ?
Sur les axes de vie nocturne, oui, très clairement, notamment le jeudi et le vendredi soir. Les rues résidentielles à l’écart sont beaucoup plus calmes. C’est le premier point que nous vérifions sur place, de nuit, avant de recommander un bien.
Faut-il acheter avant ou après la rénovation de l’immeuble ?
Avant, si le projet est réellement engagé : c’est là que se crée la plus-value. Après, si vous voulez la tranquillité et un bien immédiatement louable. Acheter avant sans dossier solide est en revanche un pari, pas un investissement.
Photographies de biens suivis par CarineCo. Les surfaces et les prix varient d’un bien à l’autre.
Un dossier TAMA 38, ça se lit avant de signer
Nous obtenons pour vous le permis, la liste des signataires et le calendrier réel du promoteur. C’est ce qui sépare une bonne opération d’un mauvais pari.
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