Mas shevach : l’impôt sur la plus-value
L’impôt que paie le vendeur lors de la revente. On l’anticipe rarement — et c’est précisément à l’achat qu’il faut commencer à y penser, parce que c’est là qu’on constitue les justificatifs qui le réduiront.
Mis à jour en août 2026 · Les taux et barèmes évoluent : faites-les confirmer par votre avocat israélien avant toute décision.
La mas shevach frappe la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier israélien. Elle est due par le vendeur. Pour un acheteur, l’intérêt de la comprendre est simple : ce que vous conservez aujourd’hui comme justificatifs déterminera ce que vous paierez dans dix ans.
Sur quoi porte l’impôt
L’impôt ne porte pas sur le prix de vente mais sur la plus-value réelle : la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, corrigée de certains éléments.
| Élément | Effet sur l’impôt |
|---|---|
| Prix de vente | Base de départ |
| Prix d’acquisition | Vient en déduction |
| Taxe d’achat payée à l’acquisition | Vient en déduction |
| Honoraires d’avocat et commissions | Déductibles sur justificatifs |
| Travaux d’amélioration | Déductibles sur factures conformes |
| Intérêts d’emprunt liés au bien | Déductibles sous conditions |
| Amortissement déduit pendant la location | Vient réduire le prix d’acquisition retenu |
Mécanique générale. Les modalités précises et les conditions de déductibilité relèvent de votre conseil fiscal israélien.
Les travaux ne sont déductibles que sur présentation de factures en bonne et due forme, au nom du propriétaire, émises par des prestataires en règle. Une rénovation payée sans facture est une rénovation qui ne réduira jamais votre plus-value. Sur une opération de rénovation, cette seule discipline peut représenter des dizaines de milliers de shekels.
Le taux et les exonérations
Le taux usuel applicable à la plus-value réelle d’un particulier est de l’ordre de 25 %. Des règles transitoires s’appliquent aux biens acquis avant certaines dates de réforme, avec un calcul au prorata de la période de détention.
Des exonérations existent, principalement pour la vente d’un logement unique détenu par un résident israélien, sous conditions de durée de détention et de fréquence de cession. Elles sont encadrées et ne s’appliquent pas automatiquement.
Les exonérations liées au logement unique sont conçues pour les résidents israéliens. Un non-résident ne peut en bénéficier que dans des cas limités et sous condition de démontrer qu’il ne détient pas de logement dans son pays de résidence. C’est un point à faire trancher par un avocat fiscaliste, pas à supposer.
Ce qu’il faut faire dès l’achat
- Conserver l’intégralité des justificatifs d’acquisition : contrat, quittances de taxe d’achat, factures d’avocat et de commission.
- Exiger des factures conformes pour tous les travaux, sans exception, et les archiver avec les preuves de paiement.
- Documenter les intérêts d’emprunt si vous financez par un prêt.
- Ouvrir un dossier dédié, physique ou numérique, dès la signature. Dans dix ans, personne ne retrouvera une facture égarée.
- Faire le point avec un fiscaliste avant de vendre, jamais après : certaines optimisations ne sont possibles qu’en amont de la cession.
Nous constituons dès l’acquisition un dossier numérique complet — contrat, quittances, factures de travaux, correspondances — et nous le tenons à jour pendant toute la durée de détention. C’est peu de chose à faire au fil de l’eau, et c’est impossible à reconstituer après coup.
Questions fréquentes
Qui paie l’impôt sur la plus-value ?
Le vendeur. L’acheteur, lui, paie la taxe d’achat (mas rechisha). Ce sont deux impôts distincts, à la charge de deux parties différentes, sur la même transaction.
Quel est le taux applicable ?
Pour un particulier, l’ordre de grandeur usuel est de 25 % sur la plus-value réelle. Des règles transitoires s’appliquent aux biens acquis avant certaines dates de réforme, avec un calcul au prorata de la durée de détention.
Un non-résident peut-il être exonéré ?
Les exonérations liées au logement unique sont conçues pour les résidents israéliens. Un non-résident ne peut en bénéficier que dans des cas limités et sous condition de démontrer qu’il ne détient pas de logement dans son pays de résidence. À faire trancher par un avocat fiscaliste avant la vente.
Les travaux de rénovation sont-ils déductibles ?
Oui, mais uniquement sur factures conformes, au nom du propriétaire, émises par des prestataires en règle. Des travaux payés sans facture ne réduiront jamais la plus-value imposable. C’est la raison pratique la plus forte de ne jamais accepter de travaux non facturés.
Faut-il déclarer cette plus-value en France ?
Un résident fiscal français doit déclarer ses revenus et plus-values de source étrangère. La convention fiscale franco-israélienne organise l’élimination de la double imposition, mais elle ne supprime pas l’obligation déclarative. Faites valider votre situation par un conseil fiscal français.
Photographies de biens suivis par CarineCo. Les surfaces et les prix varient d’un bien à l’autre.
Anticiper la revente commence le jour de l’achat
Nous constituons et tenons à jour votre dossier justificatif pendant toute la durée de détention. C’est ce qui fait la différence le jour où vous vendez.
Book Appointment
Ceci se fermera dans 0 secondes