Obtenir une mashkanta quand on n’est pas résident
Le prêt immobilier israélien est accessible aux étrangers, mais dans des conditions particulières. Voici ce qu’une banque accepte réellement de financer, ce qu’elle demande, et quelles alternatives existent.
Mis à jour en août 2026 · Les taux et barèmes évoluent : faites-les confirmer par votre avocat israélien avant toute décision.
Un non-résident peut emprunter auprès d’une banque israélienne. Il doit en revanche apporter davantage, documenter davantage, et attendre plus longtemps qu’un résident. Beaucoup de nos clients finissent par combiner un financement français et une mashkanta partielle — souvent la solution la plus simple.
Combien une banque accepte-t-elle de financer ?
La Banque d’Israël encadre le taux de financement — le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. Les plafonds réglementaires diffèrent selon la situation de l’emprunteur, et les banques appliquent en outre leur propre politique, souvent plus prudente pour un dossier étranger.
| Profil de l’emprunteur | Financement usuel | Apport à prévoir |
|---|---|---|
| Résident, logement unique | jusqu’à ~75 % | ~25 % |
| Résident, logement de remplacement | jusqu’à ~70 % | ~30 % |
| Résident, logement d’investissement | jusqu’à ~50 % | ~50 % |
| Non-résident | ~50 % en pratique | ~50 % + frais |
Ordres de grandeur constatés en 2026. Le taux effectivement accordé dépend du dossier, de la banque et du bien financé.
Si la banque finance 50 % du prix, il vous reste 50 % du prix plus la taxe d’achat, les honoraires d’avocat et la commission d’agence. Sur un bien à 2 M₪, l’effort de trésorerie réel avoisine 1,2 M₪, soit environ 300 000 €.
Ce que la banque va vous demander
- Justificatifs d’identité et de statut : passeport, justificatif de domicile, parfois apostillés.
- Justificatifs de revenus : bulletins de salaire, avis d’imposition, bilans pour un indépendant — traduits, et souvent certifiés.
- Relevés bancaires sur plusieurs mois, avec explication de l’origine des fonds destinés à l’apport.
- Expertise du bien (shamai) réalisée par un évaluateur agréé, à votre charge. La banque prête sur la valeur d’expertise, pas sur le prix payé.
- Assurance : assurance vie et assurance du bien sont exigées par la banque.
- Compte bancaire israélien, dont l’ouverture pour un non-résident demande elle-même du temps et des justificatifs.
Le blocage le plus fréquent n’est pas le refus bancaire : c’est le délai. Entre l’ouverture du compte, la traduction des pièces et l’instruction, six à douze semaines s’écoulent facilement. Si votre contrat prévoit un premier versement à trente jours, le calendrier ne tient pas. Nous cadrons cette question avant même l’offre.
La structure du prêt israélien
Une mashkanta israélienne se compose généralement de plusieurs tranches aux caractéristiques différentes, qu’on assemble comme un portefeuille. C’est une différence importante avec le prêt français, plus uniforme.
- Tranche à taux fixe non indexé : la plus lisible pour un emprunteur étranger, mais généralement la plus chère.
- Tranche à taux fixe indexé sur l’indice des prix à la consommation : le capital restant dû évolue avec l’inflation.
- Tranche à taux variable, révisée à intervalles réguliers, indexée ou non.
- Tranche adossée au taux directeur (prime) : la plus réactive aux décisions de la Banque d’Israël.
La réglementation impose une part minimale à taux fixe, précisément pour limiter l’exposition des emprunteurs. Le dosage entre ces tranches est le vrai sujet de négociation — bien plus que le taux affiché d’une seule d’entre elles.
Une tranche indexée sur l’inflation peut voir son capital restant dû augmenter. C’est un mécanisme peu familier aux emprunteurs français, et il doit être compris avant la signature, pas découvert au premier échéancier.
Les alternatives au prêt israélien
Pour beaucoup d’acheteurs français, la mashkanta n’est pas la meilleure option — ou pas la seule.
Financer depuis la France
Crédit hypothécaire adossé à un bien français, ou prêt personnel. Souvent plus rapide, plus lisible, et parfois moins cher qu’une mashkanta non-résident.
Montage mixte
Apport français majoritaire complété par une mashkanta partielle. C’est la solution la plus fréquente chez nos clients.
Paiement comptant puis refinancement
Acheter comptant pour tenir le calendrier, puis hypothéquer le bien une fois installé. À arbitrer avec un conseil des deux côtés.
Le bon montage dépend de votre patrimoine, de votre fiscalité et de votre horizon. Nous ne sommes ni banquiers ni courtiers : nous vous mettons en relation avec des professionnels habitués aux dossiers franco-israéliens, et nous cadrons le calendrier pour que le financement ne fasse pas dérailler la transaction.
Questions fréquentes
Un non-résident peut-il vraiment obtenir un prêt en Israël ?
Oui, plusieurs banques traitent ces dossiers. Le financement est en revanche plafonné — rarement au-delà de 50 % de la valeur d’expertise — et les pièces demandées sont plus nombreuses, souvent traduites et certifiées.
Combien de temps prend l’instruction ?
Comptez six à douze semaines entre le dépôt complet et l’accord définitif, sans compter l’ouverture préalable d’un compte bancaire israélien. C’est le point qui fait le plus souvent dérailler les calendriers : il faut l’anticiper avant même de faire une offre.
La banque prête-t-elle sur le prix ou sur la valeur du bien ?
Sur la valeur retenue par l’expert agréé (shamai), qui peut être inférieure au prix négocié. Si l’expertise ressort en dessous, la banque réduit son concours et l’écart doit être comblé par votre apport.
Faut-il un compte bancaire israélien ?
Oui, c’est indispensable pour une mashkanta, et très utile de toute façon si vous comptez louer le bien ou payer les charges. L’ouverture pour un non-résident demande des justificatifs et un délai qu’il faut anticiper.
Vaut-il mieux emprunter en France ou en Israël ?
Cela dépend de votre patrimoine et de votre fiscalité. Beaucoup de nos clients financent l’essentiel depuis la France, où le dossier est plus simple et souvent moins cher, et n’utilisent la mashkanta qu’en complément. Faites chiffrer les deux avant de trancher.
Photographies de biens suivis par CarineCo. Les surfaces et les prix varient d’un bien à l’autre.
Cadrons votre financement avant de chercher un bien
Un budget financé n’est pas un budget espéré. Nous vous mettons en relation avec des courtiers et des banques habitués aux dossiers non-résidents, et nous calons le calendrier de la transaction dessus.
Book Appointment
Ceci se fermera dans 0 secondes