Acheter un bien immobilier en Israël depuis la France
Tout ce qu’un acheteur francophone doit savoir avant de s’engager : le budget réel taxes comprises, qui fait quoi, ce qui diffère radicalement de la France, et comment acheter sans être sur place.
Mis à jour en août 2026 · Les taux et barèmes évoluent chaque année : faites-les confirmer par votre avocat israélien avant toute décision.
Acheter en Israël depuis la France, ce n’est pas acheter en France avec un décalage horaire. Le vocabulaire, les intervenants, la fiscalité et le calendrier sont différents. Ce guide reprend, dans l’ordre, ce que nous expliquons à chaque client avant qu’il ne s’engage.
1. Votre budget réel n’est pas le prix affiché
C’est l’erreur numéro un. Le prix d’une annonce israélienne est un prix net vendeur. Tout le reste s’ajoute — et pour un non-résident, « tout le reste » représente couramment 10 à 13 % du prix.
| Poste | Ordre de grandeur | Remarque |
|---|---|---|
| Prix du bien | 100 % | Le montant affiché dans l’annonce |
| Taxe d’achat (mas rechisha) | 8 à 10 % | Pour un non-résident ou un second bien |
| Honoraires d’avocat | 0,5 à 1,5 % + TVA | Négociable selon la complexité |
| Commission d’agence | ~2 % + TVA | Usage du marché, côté acquéreur |
| Frais bancaires et de change | 0,3 à 1 % | Selon l’établissement et le montant |
| Enregistrement, expertises, divers | Variable | Expertise technique vivement conseillée |
Ordres de grandeur constatés sur le marché en 2026. La TVA israélienne s’applique aux honoraires et commissions.
Sur un bien à 2 000 000 ₪ acheté par un non-résident, la taxe d’achat seule représente environ 160 000 ₪, soit plus de 40 000 €. Ce n’est pas un détail de fin de dossier : c’est un poste qui doit entrer dans votre budget dès la première recherche.
2. Qui fait quoi : il n’y a pas de notaire
En France, le notaire est l’officier public qui sécurise la vente. Ce rôle n’existe pas en Israël. C’est l’avocat — orech din — qui vérifie le titre, rédige le contrat, séquestre les fonds et fait enregistrer le transfert de propriété.
- L’avocat de l’acquéreur. Il vous représente, vous seul. Vérification du titre, rédaction ou négociation du contrat, échéancier de paiement, garanties, enregistrement. Vous le choisissez et vous le payez.
- L’avocat du vendeur. Il représente l’autre partie. Il n’est pas neutre. Ne jamais accepter qu’un seul avocat représente les deux côtés d’une transaction.
- L’agent immobilier. Il présente les biens, négocie, coordonne. En Israël, la profession est réglementée et l’agent doit être titulaire d’une licence.
- Le shamai (expert). L’évaluateur agréé. Indispensable pour un financement bancaire, et fortement recommandé sur du bâti ancien.
- Le notaire israélien. Il existe, mais son rôle est limité : certifier des signatures, des traductions et des procurations. Il n’a rien à voir avec le notaire français.
Votre avocat doit être le vôtre, distinct de celui du vendeur, et si possible francophone ou capable de vous expliquer chaque clause dans une langue que vous maîtrisez. Nous travaillons avec plusieurs cabinets francophones et vous restez entièrement libre de choisir le vôtre.
3. Les étapes, dans l’ordre
-
Cadrage du projet
Budget réel taxes comprises, usage envisagé, ville et quartier, contraintes de calendrier. Une heure bien employée fait gagner des mois.
-
Recherche et visites
Sur place ou en visite vidéo commentée. Nous filmons l’entrée d’immeuble, la vue réelle depuis chaque pièce et l’état des parties communes — ce que les photos d’annonce ne montrent jamais.
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Vérifications avant offre
Extrait du registre foncier, permis de construire, conformité de la surface au plan, dettes de copropriété, servitudes, projets d’urbanisme voisins.
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Offre et négociation
L’offre passe par votre avocat. Attention au zikaron dvarim, ce document d’intention qui peut avoir valeur d’engagement contraignant en droit israélien.
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Contrat de vente (heskem mekher)
Rédigé et négocié entre avocats. Il fixe le prix, l’échéancier, les garanties, la date de remise des clés et les pénalités.
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Paiements échelonnés
Les fonds transitent par un compte séquestre tenu par les avocats. Les versements sont liés à des étapes précises, pas au calendrier.
-
Remise des clés et enregistrement
État des lieux, transfert des compteurs, ouverture du dossier d’arnona, puis enregistrement du transfert de propriété.
4. Les trois impôts à connaître
Mas rechisha
La taxe d’achat, payée par l’acquéreur. Barème progressif, nettement plus lourd pour un non-résident ou un second bien. C’est le poste le plus important.
Mas shevach
L’impôt sur la plus-value, payé par le vendeur au moment de la revente. Des exonérations existent, notamment pour un logement unique sous conditions.
Arnona
La taxe municipale annuelle, calculée sur la surface et le quartier. Généralement à la charge de l’occupant. Certaines villes majorent les logements peu occupés.
À cela s’ajoute, si vous louez, l’imposition des revenus locatifs — avec un régime d’exonération sous plafond mensuel et une option de taux forfaitaire qui rendent beaucoup de petites locations très peu imposées en pratique.
Une convention fiscale lie la France et Israël. Elle détermine quel État impose quoi et comment éviter la double imposition. Elle ne dispense pas de déclarer : un résident fiscal français doit déclarer ses comptes et ses revenus étrangers. Faites valider votre situation par un conseil des deux côtés.
5. Financer : ce qui est possible et ce qui ne l’est pas
Un non-résident peut emprunter auprès d’une banque israélienne, mais dans des conditions plus strictes qu’un résident. En pratique, le financement dépasse rarement 50 % de la valeur du bien, contre 70 à 75 % pour un résident primo-accédant.
Ce qui facilite le dossier
- Des revenus réguliers et documentés, avec justificatifs traduits
- Un apport significatif, au-delà du minimum exigé
- Un bien standard, dans une ville liquide
- Un avocat et un courtier habitués aux dossiers non-résidents
Ce qui complique
- Des revenus d’indépendant peu lisibles ou variables
- Un bien atypique, un local à usage mixte, un bail emphytéotique complexe
- Un calendrier très serré : l’instruction prend du temps
- L’absence de compte bancaire israélien au moment du dépôt
Beaucoup d’acheteurs français financent tout ou partie de l’opération depuis la France — crédit hypothécaire sur un bien français, mobilisation d’épargne — et n’utilisent la mashkanta que comme complément. C’est souvent plus simple et moins cher.
6. Acheter sans être sur place
La majorité de nos clients achètent depuis la France. Ce n’est ni exceptionnel ni risqué, à condition de respecter trois règles.
- Visite vidéo en direct, jamais de photos seules. Nous filmons en visio, plan à l’écran, en montrant ce qui ne se voit pas sur une annonce : l’entrée d’immeuble, la vue réelle, l’état des communs, le bruit de la rue.
- Procuration établie dans les règles. Une procuration signée devant un notaire habilité, avec traduction certifiée, permet à votre avocat de signer en votre nom. C’est une pratique courante et parfaitement encadrée.
- Un relais local pour l’après. Remise des clés, compteurs, arnona, travaux éventuels, mise en location : il faut quelqu’un sur place. C’est exactement le rôle de notre conciergerie.
Nous ne faisons jamais signer un client sur la seule foi de photos, et nous ne lançons jamais de travaux à distance sans maîtrise d’œuvre locale. Ce sont les deux situations où les mauvaises surprises sont quasi systématiques.
7. Les sept erreurs que nous voyons le plus souvent
- Raisonner sur le prix affiché sans intégrer la taxe d’achat de 8 à 10 %.
- Signer un zikaron dvarim en croyant qu’il s’agit d’une simple lettre d’intention.
- Accepter un seul avocat pour les deux parties, parce que « c’est plus simple ».
- Comparer des surfaces sans vérifier ce qu’elles incluent — mamad, balcons, parties communes.
- Acheter un immeuble « éligible TAMA 38 » en croyant qu’un projet est engagé.
- Négliger le vaad bayit et l’arnona, qui pèsent sur le rendement net et sur le coût de détention.
- Choisir la ville avant le projet : un pied-à-terre, une résidence à l’année et un investissement locatif ne s’achètent pas au même endroit.
Questions fréquentes
Un Français peut-il acheter librement en Israël ?
Oui. Il n’existe pas de restriction de nationalité à l’acquisition d’un bien résidentiel en Israël. La différence porte sur la fiscalité — le barème de la taxe d’achat est moins favorable pour un non-résident — et sur les conditions de financement bancaire, plus strictes.
Combien coûte réellement une acquisition, tous frais compris ?
Pour un non-résident, comptez 10 à 13 % du prix du bien en frais annexes : taxe d’achat, honoraires d’avocat, commission d’agence, frais de change et d’enregistrement. C’est nettement plus qu’en France, et c’est à intégrer dès le début de la recherche.
Faut-il ouvrir un compte bancaire en Israël ?
C’est fortement recommandé, et indispensable si vous financez par une mashkanta ou si vous comptez louer le bien. L’ouverture d’un compte pour non-résident demande des justificatifs et un peu de temps : mieux vaut l’anticiper plutôt que de le découvrir en cours de transaction.
Peut-on tout faire à distance ?
Oui, avec une procuration établie devant un notaire habilité et traduite. Nous accompagnons chaque année des acquéreurs qui découvrent physiquement leur bien le jour de la remise des clés. Cela suppose en revanche un relais local sérieux pour les visites, les vérifications et l’après-vente.
Combien de temps prend une acquisition ?
Sur de l’ancien, deux à quatre mois entre la signature du contrat et la remise des clés, l’échéancier étant négocié avec le vendeur. Sur du neuf acheté sur plan, la livraison intervient généralement entre 18 et 36 mois après la signature.
Dois-je déclarer ce bien en France ?
Un résident fiscal français doit déclarer ses comptes bancaires étrangers et ses revenus de source étrangère. La convention fiscale franco-israélienne organise la répartition de l’imposition, mais elle ne dispense pas de l’obligation déclarative. Faites valider votre situation par un conseil fiscal français.
Photographies de biens suivis par CarineCo. Les surfaces et les prix varient d’un bien à l’autre.
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