Prix réels au m² quartier par quartier, ce qu’il faut savoir avant d’acheter, et les biens que nous avons en portefeuille. CarineCo est installée à Netanya depuis l’an 2000.
Page mise à jour en août 2026 · Fourchettes de prix indicatives, à confirmer bien par bien.
Netanya est, avec Ashdod, la ville d’Israël où la communauté francophone est la plus dense. C’est aussi une des rares villes du littoral où l’on trouve encore du neuf face à la mer à un prix qui n’est pas celui de Tel Aviv. Cette page rassemble ce que nous répondons, semaine après semaine, aux acheteurs qui nous appellent depuis Paris, Lyon ou Marseille.
Netanya a une géographie simple : une falaise, 14 kilomètres de plage en contrebas, et une ville qui s’étire du nord au sud le long de cette ligne. Tout le marché immobilier local découle de ça — la distance à la mer et la présence, ou non, d’une vue.
La ville a beaucoup construit ces quinze dernières années, principalement au sud (Ir Yamim, Agamim) et au nord (Nofei Yam). Résultat : c’est une des rares villes israéliennes du littoral où l’on trouve du neuf récent, avec ascenseur, parking et mamad, sans monter aux niveaux de prix de Tel Aviv ou d’Herzliya Pituah.
L’autre raison est humaine. Une part importante des commerces, des cabinets médicaux et des écoles du centre-ville fonctionnent en français. Pour un acheteur qui ne parle pas hébreu, ça change concrètement la vie — et ça sécurise aussi la revente, puisque le vivier d’acheteurs suivants est le même.
Les écarts vont pratiquement du simple au triple selon l’adresse. Voici les fourchettes que nous constatons sur les transactions et les mandats en cours.
| Quartier | Prix au m² (₪) | Prix au m² (€) | Profil |
|---|---|---|---|
| Ir Yamim | 30 000 – 38 000 | 7 600 – 9 600 | Neuf, front de mer, standing |
| Nofei Yam | 28 000 – 36 000 | 7 100 – 9 100 | Neuf nord, vue mer |
| Ramat Poleg | 25 000 – 32 000 | 6 300 – 8 100 | Résidentiel calme, familles |
| Poleg | 24 000 – 31 000 | 6 100 – 7 800 | Villas et petits collectifs |
| Agamim | 23 000 – 29 000 | 5 800 – 7 300 | Neuf familial, écoles |
| Centre / Kikar | 19 000 – 26 000 | 4 800 – 6 600 | Ancien, commerces, francophone |
| Kiryat Nordau | 15 000 – 20 000 | 3 800 – 5 100 | Populaire, rendement locatif |
| Dora | 13 000 – 18 000 | 3 300 – 4 600 | Entrée de gamme, en mutation |
Fourchettes indicatives constatées sur le marché en 2026, conversion au taux de 3,95 ₪ pour 1 €. Un bien rénové avec vue mer dégagée peut dépasser le haut de fourchette de son quartier ; un rez-de-chaussée sans ascenseur se négocie sous le bas de fourchette.
La surface annoncée inclut souvent le mamad (pièce sécurisée), parfois une partie des balcons, et les règles de calcul varient d’un promoteur à l’autre. Deux biens affichés à 30 000 ₪/m² peuvent offrir 15 % de surface habitable réelle d’écart. Nous vérifions systématiquement le plan et le permis avant de vous faire visiter.
Cinq quartiers concentrent l’essentiel de la demande francophone. Ils ne s’adressent pas du tout au même projet.
Le quartier de la « ville de la mer », au sud. Immeubles récents, promenade, centre commercial, tout est piéton. C’est ici que se concentre la résidence secondaire haut de gamme. Peu de stock ancien, donc peu de bonnes affaires — mais une liquidité excellente à la revente.
Le pendant nord d’Ir Yamim, construit sur la falaise. Les étages élevés offrent des vues frontales sur la Méditerranée qu’on ne trouve nulle part ailleurs à ce prix en Israël. Plus calme, un peu plus excentré des commerces.
Le quartier des familles qui s’installent. Écoles, parcs, grandes surfaces, immeubles des années 2010-2020 avec parking en sous-sol. Moins spectaculaire qu’Ir Yamim, nettement plus abordable au m², et une vraie vie de quartier à l’année.
Autour de la place Ha’Atsmaout. C’est le cœur francophone historique : boulangeries, cabinets médicaux, synagogues, tout se fait en français. Parc immobilier plus ancien — il faut accepter de rénover, ce qui est souvent l’opération la plus rentable de la ville.
Le sud pavillonnaire, à l’écart de la densité. Villas, maisons de ville et petits collectifs de trois ou quatre étages. C’est le choix des familles qui veulent un jardin sans quitter Netanya, et qui acceptent d’être en voiture.
Les quartiers d’entrée de gamme, à l’est de la voie ferrée. Prix bas, loyers proportionnellement élevés : c’est là que se trouvent les meilleurs rendements bruts de la ville. Le revers : une revente plus lente et un profil de locataires à sélectionner avec attention.
Boulangeries, pharmacies, cabinets médicaux et dentaires, agences bancaires : une grande partie du centre-ville reçoit en français.
Réseaux scolaires publics et privés habitués à l’intégration d’enfants francophones, avec des dispositifs de mise à niveau en hébreu.
Gare de Netanya sur la ligne côtière : Tel Aviv en 30-35 min, aéroport Ben Gourion en environ 45 min sans changer de train.
Centre médical Laniado sur place, et l’ensemble des caisses de santé (Clalit, Maccabi, Meuhedet) représentées en ville.
Les rendements bruts en Israël sont structurellement plus bas qu’en France : la valorisation du capital fait l’essentiel de la performance. À Netanya, on observe en 2026 des rendements bruts de l’ordre de 3,0 à 3,8 % selon le quartier — plus élevés à Kiryat Nordau et Dora, plus faibles à Ir Yamim où c’est le prix du bien qui progresse.
Trois postes à intégrer avant de raisonner en net : la arnona (taxe municipale, généralement à la charge du locataire en location longue durée), le vaad bayit (charges de copropriété), et l’impôt sur les loyers, avec un abattement mensuel qui rend beaucoup de petites locations non imposables en pratique.
Et un poste que les acheteurs français oublient presque toujours : la mas rechisha, la taxe d’achat, dont le barème est nettement plus lourd pour un non-résident ou pour un deuxième bien.
La majorité de nos clients achètent depuis la France. Le process est rodé pour ça.
Un entretien d’une heure, en visio ou à l’agence : budget réel taxes comprises, usage (résidence principale, secondaire, locatif), contraintes de calendrier, quartiers compatibles.
Nous filmons les biens en direct avec vous, plan à l’écran, en montrant ce que les photos d’annonce ne montrent jamais : l’entrée d’immeuble, la vue réelle depuis chaque pièce, l’état des parties communes.
Extrait du Tabou ou du registre du promoteur, permis de construire, dettes de copropriété, servitudes. C’est l’étape où l’on écarte les mauvaises surprises, avant que vous n’engagiez quoi que ce soit.
L’offre passe par votre avocat israélien, qui rédige le heskem mekher. En Israël, il n’y a pas de notaire à la française : c’est l’avocat qui sécurise la transaction et l’échéancier de paiement.
Si vous financez par une mashkanta israélienne, nous vous mettons en relation avec les banques qui traitent réellement les dossiers non-résidents. Sinon, nous cadrons les transferts €→₪ et les justificatifs à préparer.
État des lieux, raccordements, ouverture des compteurs, arnona. Si le bien est destiné à la location ou reste vide une partie de l’année, notre service de conciergerie prend le relais.
Une procuration établie devant un avocat habilité permet de signer à distance. Nous accompagnons chaque année des acquéreurs qui découvrent physiquement leur bien le jour de la remise des clés.
Une partie de nos mandats n’est jamais publiée. Demandez la liste complète.
110 m², balcon de 18 m², parking et machsan, étage élevé, immeuble de 2019 avec ascenseur Shabbat.
72 m² entièrement refaits, à cinq minutes à pied de la place et du marché. Idéal première acquisition ou pied-à-terre.
48 m², bail en cours, rendement brut supérieur à 4 %. Vendu occupé, avec gestion locative assurée par CarineCo si vous le souhaitez.
Comptez environ 1,4 à 1,9 M₪ (355 000 à 480 000 €) pour un 3 pièces de 70-80 m² dans le centre ou à Agamim, et 2,2 à 2,9 M₪ (555 000 à 735 000 €) pour une surface équivalente à Ir Yamim ou Nofei Yam avec vue mer. À ce prix d’acquisition, ajoutez la taxe d’achat, les honoraires d’avocat (généralement 0,5 à 1 % + TVA) et notre commission.
Oui. Il n’existe pas de restriction de nationalité à l’acquisition d’un bien résidentiel en Israël. La différence porte sur la fiscalité : le barème de la taxe d’achat est moins favorable pour un non-résident que pour un résident acquérant son unique logement, et les conditions de financement bancaire sont plus strictes.
C’est possible, mais le taux de financement est plafonné — en pratique on obtient rarement plus de 50 % de la valeur du bien pour un non-résident, contre 70 à 75 % pour un résident primo-accédant. Les banques demandent des justificatifs de revenus traduits et parfois apostillés. Nous vous orientons vers les établissements qui traitent réellement ces dossiers.
Le mamad est la pièce sécurisée en béton armé, obligatoire dans toute construction neuve depuis 1992. Elle sert de chambre ou de bureau au quotidien. Un immeuble antérieur à 1992 n’en a pas : il dispose alors d’un abri collectif (miklat) en sous-sol. C’est un critère qui pèse sur la valeur et sur la revente.
Sur de l’ancien, comptez 2 à 4 mois entre la signature du contrat et la remise des clés — l’échéancier de paiement est négocié et souvent lié au départ du vendeur. Sur du neuf acheté sur plan, la livraison intervient généralement entre 18 et 36 mois après la signature, avec des paiements échelonnés et garantis par la loi de vente (Chok Hamekher).
Les deux villes ont une forte communauté francophone. Netanya est plus proche de Tel Aviv (30-35 min contre environ 50 min), son marché est plus liquide et sa clientèle de résidence secondaire plus large, ce qui sécurise la revente. Ashdod offre un prix au m² inférieur d’environ 15 à 25 % à prestation comparable, donc un meilleur rendement locatif immédiat. Le choix dépend de si vous achetez pour habiter ou pour placer.
Ce n’est pas légalement obligatoire, mais aucune transaction sérieuse ne se fait sans. En Israël, l’avocat remplit le rôle que le notaire tient en France : vérification du titre au Tabou, rédaction du contrat, séquestre des fonds, enregistrement du transfert. Nous travaillons avec des cabinets francophones et vous restez libre de choisir le vôtre.
Photographies de biens suivis par CarineCo. Les surfaces et les prix varient d’un bien à l’autre.
Une partie de nos mandats se vend sans jamais être publiée. Dites-nous ce que vous cherchez, nous vous envoyons ce qui correspond — en français, sans relance commerciale.
Ceci se fermera dans 0 secondes